Wanneer je een woning koopt om vervolgens te gaan verhuren, kan de aankoop niet worden gedaan met een reguliere hypotheek. De financiering moet gedaan worden aan de hand van een verhuurhypotheek. Maar wat houdt een verhuurhypotheek precies in en hoe werkt het? De antwoorden op die vragen worden beantwoord in dit blog.
Wat is een verhuurhypotheek?
Bij het kopen van een woning die je gaat gebruiken voor de verhuur, is het niet toegestaan om de financiering te regelen via een reguliere hypotheek. De aankoop kan worden gedaan met een verhuurhypotheek, ook wel investeringshypotheek genoemd. Dit maakt dat er meer kosten zijn verbonden aan een verhuurhypotheek. De verhuurhypotheek is bedoeld voor een permanente verhuur. Het is dus niet van toepassing bij de aankoop van bijvoorbeeld een vakantiewoning voor verhuur.
De verhuurhypotheek is er voor iedereen die een woning wil kopen en deze wil gaan verhuren. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de particuliere verhuur en de professionele verhuur. Het belangrijkste verschil is dat particuliere verhuur bedoeld is voor wat bijverdienste. Hierbij kan je vaak niet meer dan vier woningen financieren, dit verschilt wel per geldverstrekker.
Risico’s hypotheek
Er zijn uiteraard ook risico’s verbonden bij een verhuur hypotheek.
- Het zou kunnen zijn dat de huurinkomsten toch tegenvallen. Dit zorgt ervoor dat de lasten hoger uitvallen dat je rendement.
- Het kan wel eens voor komen dat de woning die je hebt gekocht onverwachts groot onderhoud nodig heeft. Hierdoor kunnen de begrote kosten hoger uitvallen.
- De huizenmarkt is niet echt voorspelbaar. Dit maakt dat de markt ook zomaar zou kunnen instorten met als gevolg dat je woning minder waard wordt. Wanneer je de woning dan wil verkopen, is het mogelijk dat je een restschuld hebt.
Naast de risico’s die verbonden zijn aan de hypotheek, is het ook belangrijk om te weten dat je verhuurde woning in box 3 kan vallen. Hierbij zijn je huurinkomsten onbelast. Maar de woning kan ook in box 1 terecht komen, waardoor het invloed heeft op je inkomstenbelasting. Laat jezelf goed adviseren, zodat je niet voor grote verrassingen komt te staan.
De rente van een verhuurhypotheek
Wanneer je een woning wilt kopen, is het niet mogelijk om het volledige bedrag te lenen. Dit houdt in dat je je eigen geld moet bijleggen.
Het verschilt per geldverstrekker, maar je kunt tussen de 50% tot 90% van de waarde van een woning lenen. Daarmee wordt de waarde in de verhuurde staat bedoeld. Deze waarde ligt lager dan die van de woning als je deze niet zou verhuren.
De reden hiervan is dat de verstrekker alle bijkomende risico’s meenemen, zoals:
- In Nederland zijn huurders goed beschermt, bij een ‘slechte’ huurder kan deze er niet zomaar worden uitgezet.
- Huurder kan niet of slecht betalen
Wat de hoogte is van de waarde van je woning, kan bij aanvraag door een taxateur worden vastgesteld. Hierbij kijkt de taxateur naar het puntensysteem en referentiepanden; dit zijn panden vergelijkbaar met jouw woning.
Het taxatierapport is wat uitgebreider dan voor een reguliere woning. Er staan verschillende punten in, onder andere:
- Uitslag van de puntentelling
- Waarde van de woning
- De regelgeving van de gemeente
- Referentiepanden
- Het rendement
- De exploitatiekosten
Bij het kopen van een woning moet je er rekening mee houden dat je de kosten koper (notariskosten en overdrachtsbelasting) ook zelf moet betalen.
De maandelijkse kosten voor een verhuurhypotheek liggen hoger dan een reguliere hypotheek. Dit komt omdat je een opslag betaalt op de hypotheekrente, deze is momenteel 1,0%. Daarnaast heb je geen recht op een renteaftrek.
De rente verschilt per bank. Omdat de verhuurhypotheek complexer is, is het raadzaam om contact op te nemen met de door jou gekozen geldverstrekker.
Tips om de beste verhuurhypotheek te krijgen
Om de beste verhuurhypotheek te krijgen is het van belang dat:
- Je onderzoek doet naar de verschillende geldverstrekkers. Per periode en per geldverstrekker kunnen de voorwaarde van een verhuurhypotheek verschillen. Dit maakt dat onderzoek doen erg belangrijk is.
- Je inkomsten voldoende zijn om de huur en de kosten te dekken. Als je een slechte betalingsgeschiedenis hebt met schulden zoals rekeningen van nutsbedrijven of telefoonrekeningen, is belangrijk dat je contact opneemt met de dienstverlener.
- Je een duidelijk plan heeft over hoe je de lening gaat terugbetalen. Ga je alle huurinkomsten gebruiken? Of wil je slechts een bepaald bedrag? Inzicht hierin is belangrijk om er zeker van te zijn dat je tijdens de aflossing binnen het budget blijft.
- Je kredietscore goed is. Een hoge kredietscore zorgt ervoor dat je een goede hypotheekrente krijgt en dat het goedkeuringsproces sneller verloopt.
Wanneer je een verhuurhypotheek aanvraagt, wees dan altijd voorbereid met alle benodigde documenten. Denk hierbij aan bankafschriften, loonstrookjes en huurcontracten. Als je deze documenten bij de hand hebt, wordt de aanvraag een stuk makkelijker.
Samenvatting
De verhuurhypotheek is er voor iedereen die een woning wil kopen en gaan gebruiken voor de verhuur. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen particulier en professioneel. Een verhuurhypotheek werkt net even wat anders dan een reguliere hypotheek. Zo zijn er meer risico’s voor jezelf en voor de geldverstrekker. Deze risico’s neemt de geldverstrekker ook mee, waardoor de kosten hoger uitvallen dan een reguliere hypotheek.
De waarde van de woning kan op aanvraag door een taxateur worden bepaald. De taxateur houdt met meer punten rekening dan bij een normale woning.
Daarnaast liggen de maandelijkse kosten hoger, omdat je een opslag moet betalen aan je geldverstrekker (de bank).
Nogmaals wanneer je interesse hebt in een verhuurhypotheek, is het raadzaam om advies te vragen aan je gekozen geldverstrekker!
