In de afgelopen 20 jaar heeft er nog nooit zo een grote stijging in de huizenmarkt plaatsgevonden als in 2021. De verkoopprijs van een woning is in de eerste drie maanden van 2021 met gemiddeld 14,7 procent gestegen, dit in vergelijking met de eerste drie maanden van 2020.
De mindset van de koper is veranderd. Er wordt niet meer gekeken naar de waarde van de woning, maar naar wat het maximale budget is wat er uitgegeven kan worden. Zo wordt er bij 58% van de huizen die te koop staan, ruim boven de vraagprijs geboden.
Verwachtingen huizenmarkt 2021
Het zal niemand ontgaan zijn, het is anno 2021 een gekkenhuis op de huizenmarkt. Er zijn verschillende oorzaken die leiden tot de stijging van de huizenprijzen.
De eerste oorzaak hiervan is dat er een woningnood is. Dit probleem ontstaat door onder andere:
- Te weinig nieuwbouw huizen
- Daling is in nieuwe bouwlocaties
- Ouderen langer zelfstandig blijven wonen
- Krimping te zien is in huishoudens
Er kan dus gezegd worden dat het aanbod de grote vraag niet aankan.
De tweede oorzaak is dat de momenteel laagstaande rente, de huizenprijzen verder opstuwen. Doordat er een daling heeft plaatsgevonden in de hypotheekrente heeft een koper verschillende keuzes:
- Hetzelfde huis wordt voor hetzelfde bedrag gekocht, wat resulteert in lagere maandlasten
- Dezelfde maandlasten en een hogere lening
Tot slot hebben er verschillende ontwikkelingen in de huizenmarkt plaatsgevonden bij de bank. De eerste belangrijke ontwikkeling is dat er een versoepeling heeft plaatsgevonden wat betreft het krijgen van een hypotheek. Dit houdt in dat de koper een hoger bedrag kan lenen en daardoor een hoger bedrag kan bieden.
De tweede versoepeling is dat er een verandering is geweest in de overdrachtsbelasting. Deze is namelijk afgeschaft voor starters op de woningmarkt. Huizenkopers onder de 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Dit heeft als gevolg dat er stijging plaatsvindt in de vraag.
Welke invloed heeft COVID-19 gehad op de huizenmarkt?
De pandemie heeft invloed gehad op iedereen, elke sector in elke organisatie. De huizenmarkt valt hier dus ook onder. Het kadaster geeft een opsomming van verschillende feiten die zijn waargenomen na een jaar van de pandemie:
- Absurde stijging woningprijzen
- Stijging van de woningtransacties
- Randstad wordt minder populair
- Spaargeld werd ingezet voor verbouwingen
Het argument dat er een stijging te zien in de huizenprijzen doordat mensen geld overhielden door de pandemie, kan niet met harde cijfers worden onderbouwd.
Handiger om te kopen of te verhuren?
Huis kopen in 2021 of een huis huren? Of een koophuis in 2021 verstandig is, hangt van verschillende factoren af. Deze factoren zijn voor elk individu anders. Het is aan te raden om een lijst te maken waarin de voor- en nadelen tegen elkaar worden afgewogen. Een lijst zal er als volgt uit kunnen zien:
Kopen voordelen
- Huis kan naar wens worden gemaakt
- Opbouw van vermogen door hypotheek aflossen
- Hypotheek lasten zijn meestal stabiel
Kopen nadelen
- Huizenprijzen hoogste in afgelopen 20 jaar
- Een huis kan in waarde dalen
- Bijkomende kosten door extra verzekeringen
- Zelf verantwoordelijk voor onderhoudswerkzaamheden
Huren voordelen
- Bij sommigen woning huurtoeslag mogelijk
- Word wettelijke bescherming geboden
- Onderhoudswerkzaamheden zijn voor de verhuurder
- Huurcontract kan op korte termijn worden opgezegd
Nadelen huren
- Hoge huurprijzen
- Woning opleveren zoals is achtergelaten
- Geen vermogen opbouw
- Jaarlijkse huurverhoging
Doordat er verondersteld wordt dat het tekort aan woningen niet snel opgelost zal worden, zal er ook geen daling plaatsvinden in de waarde van een woning. Deze zal waarschijnlijk stijgen, waardoor het interessanter wordt om een woning te kopen.
Trends en verwachtingen voor de huizenmarkt
Er zijn verschillende meningen over wat er in 2021 en in 2022 verwacht kan worden betreft de woningmarkt.
Grote banken zeggen dat er voor de rest van 2021 er nog een stijging verwacht kan worden. Banken zoals de ABN AMRO, Rabobank en de ING bank hebben hun verwachtingen bijgesteld.
- De ABN AMRO had eerst de verwachting dat de huizenprijzen zouden stabiliseren, later hebben zij dit bijgesteld naar een stijging van gemiddeld 5%.
- De Rabobank ging eerder uit van een stijging van gemiddeld 8%, later hebben zij dit verhoogt naar een huizenprijsstijging van gemiddeld 10,9%
- ING voorziet eerst een afvlakking en verwacht later in het een jaar een lichte daling betreft de huizenprijzen. De ING zegt wel dat deze prijzen hoger zullen zijn in vergelijking met de voorgaande jaren.
De verwachting voor 2022 is dat er een daling van de prijzen wordt ingezet in vergelijking met 2021, maar dat in historisch perspectief gezien het nog steeds gaat om een enorme toename. Daarnaast wordt er een daling verwacht in het aantal transacties die er plaats zullen vinden vergeleken met het huidige jaar.
De Rabobank houdt voor 2022 er rekening mee dat de hypotheekrente nog voor een langere tijd laag zal blijven.
Beleggers
Wat is opgevallen in 2021 is dat banken een daling hebben gezien in het aankopen van woningen door beleggers. Hier zijn twee redenen voor:
- De overdrachtsbelasting is voor beleggers in 2021 van 2% gestegen naar 8%
- Het investeren in woningverhuur is een risico, omdat er een daling heeft plaatsgevonden in het toerisme, internationale studenten en expats.
Doordat sommige beleggers ervoor hebben gekozen om geen woningen meer aan te kopen is de concurrentie van partijen afgenomen. De grote partijen zullen naar verwachting nog wel actief blijven op de woningmarkt.
Samenvattend
De stijging die in 2021 heeft plaatsgevonden betreft de huizenprijzen is nog nooit zo hoog geweest in vergelijking met de afgelopen 20 jaar. Dit komt, omdat er te weinig nieuwbouwwoningen gebouwd worden, de rente erg laag staat en er een verandering is geweest voor het aanvragen van een hypotheek.
De beslissing om te kopen of te huren is per situatie verschillend, er moet gekeken worden naar de individuele situaties. De verwachtingen voor de toekomst is dat de huizenprijzen voor 2021 en 2022 nog zullen stijgen en dat de rente laag zou blijven. Er is een daling geweest in het aankopen van woningen door beleggers.
