Iedereen die in het bezit is van een woning of pand, weet dat je te maken krijgt met de WOZ waarde. De letters WOZ staan voor ‘waardering onroerende zaken’. Dit komt vanuit de wet WOZ die in 1994 in Nederland is aangenomen. De wet regelt de waardebepaling van alle onroerende zaken in Nederland. De officiële uitvoerder van de WOZ is de gemeente binnen haar gemeentegrenzen. De gemeente schat jaarlijks de waarde van het onroerend goed waarover er belasting betaald moet worden. Maar wat betekent dit voor jou als vastgoed eigenaar? We leggen het uit in dit blog.
De bepaling van de WOZ waarde
Zoals hierboven genoemd bepaalt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde van je woning. Deze wet is ingevoerd, zodat de gemeente hierover belasting kan aanvragen. Naast de gemeente zijn er nog twee andere overheden die de WOZ waarde als uitgangspunt gebruiken, namelijk:
- De belastingdienst
- Waterschap
Maar heeft ook invloed op:
- Vermogensbelasting
- Inkomensbelasting
- Schenk- en erfbelasting
Hoge WOZ waarde
Een hoge WOZ waarde heeft negatieve gevolgen op andere belastingen. Hoe hoger de waarde is, hoe meer belasting je moet betalen.
Het kan ook positief uitpakken. Zo rekenen sommige geldverstrekkers een renteopslag op je hypotheekrente, als de woningwaarde voor een groot deel wordt gedekt door de lening. Wanneer de WOZ waarde is gestegen, vervalt mogelijk een deel van de renteopslag. Daarnaast accepteert een groot deel van de geldverstrekker de WOZ waarde als de actuele woningwaarde.
Waardebepaling
Maar hoe wordt die waarde dan bepaald? Als peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar, bepaald de gemeente de WOZ-waarde. Hiermee kijkt de gemeente hoeveel je woning zou opleveren als je het zou verkopen. De gemeente bekijkt de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. Daarnaast wordt er naar de volgende punten gekeken van de woning:
- De inhoud
- De grootte
- De ligging
- Type
- Bouwjaar
- Perceeloppervlak
De WOZ-waarde wordt volledig geregeld vanuit de gemeente. Naast het betalen van deze waarde hoef je zelf geen stappen te ondernemen. Je hoeft dit dus niet zelf aan te vragen.
WOZ waarde en een huis kopen
Bij het kopen van een huis wordt er meestal geen rekening gehouden met de WOZ waarde van de woning. Als deze veel lager is dan vraagprijs, betekent dit dat er of te veel voor de woning wordt gevraagd of dat de belasting tot 1 januari laag is.
Wat doe je als het niet eens bent met de WOZ waarde?
Het kan voorkomen dat je het niet eens bent met de berekening.
In dat geval kan hier bezwaar tegen worden gemaakt. Dit bezwaar moet binnen 6 weken na ontvangst worden aangetekend. Gebeurd dit buiten de 6 weken om, dan is het bezwaar ongeldig en staat de WOZ waarde vast.
Lukt het je niet om binnen 6 weken het bezwaar op papier te hebben. Dan kan je dit de gemeente laten weten door een pro-forma bezwaarschrift in te dienen, binnen de 6 weken. Hierin laat je de gemeente weten dat je bezwaar wil maken, maar hier meer tijd voor nodig hebt. De gemeente laat je dan weten hoeveel extra tijd je ervoor krijgt.
Proces bezwaar
Wanneer je meer inzicht wil hebben in waar de waarde van de WOZ vandaan komt, kan je bij de gemeente een taxatieverslag aanvragen. In dat verslag staat beschreven hoe de waarde bepaald is en wordt meestal onderbouwd met de verkoopprijs van vergelijkbare woningen.
Het proces om bezwaar te maken verschilt per gemeente. De meeste gemeenten bieden het ook aan om informeer bezwaar te maken. Samen met een taxateur wordt dan de berekening nog een keer bekeken. Dit bespaard je een hoop administratie. Mocht je er samen met de taxateur niet uitkomen, kan je altijd nog schriftelijk bezwaar indienen.
Het indienen van een schriftelijke bezwaar kan via de gemeente zelf. Via een ondertekende brief kan je hen laten weten dat je het niet eens bent met de WOZ-waarde. De gemeente heeft 6 weken de tijd om op dit bezwaar te reageren. Daarnaast hebben zij recht op 6 weken verlenging. In zijn totaliteit kan het 12 weken duren voordat je een antwoord hebt van de gemeente.
Mocht je het niet eens zijn met de uitspraak van de gemeente na het indienen van je bezwaar. Dan kan je in beroep gaan bij de rechter. De sector bestuursrecht van de rechtbank staat voor je klaar. Ben je het dan nog steeds niet eens met de rechtbank, dan kan je nog in hoger beroep gaan bij het gerechtshof. Het laatste brengt wel kosten met zich mee.
Invloed stijgende huizenprijzen
De stijging van de huizenprijzen heeft veel invloed op de WOZ-waarde. Zoals al eerder benoemd kijkt de gemeente naar de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de straat voor een waardebepaling. Wanneer er huizen in jouw straat voor een hogere prijs worden verkocht, zal de WOZ waarde per ingaande van het nieuwe jaar stijgen.
Nieuwbouw project
Als je gaat wonen in een nieuwbouw project heeft de gemeente geen vergelijkbare huizen om een waarde te bepalen. Er wordt daarom onderscheid gemaakt in twee verschillende fases:
- Oplevering vóór de toestandsdatum: Wanneer je nieuwbouwwoning voor de WOZ toestandsdatum wordt opgeleverd, gaat de gemeente van de volledige waarde van de afgebouwde woning, inclusief grond en gedane verbouwingen, uit.
- Oplevering na de toestandsdatum: Wanneer je nieuwbouwwoning na de WOZ toestandsdatum wordt opgeleverd, doet de gemeente dit op een manier waarop ook ‘niet’ woningen worden getaxeerd. Dit doen ze volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hierbij gaat de gemeente uit van de grondwaarde en de bouwkosten, ze kijken hierbij niet naar de verkoopprijzen.
Om een schatting te kunnen maken van die bouwkosten kijkt de gemeente naar de totale bouwkosten van de woning. Dit wordt dan vermenigvuldigd met een voortgangspercentage van de bouw.
Verhuur
Mocht je een woning hebben om te verhuren, dan is het niet mogelijk om de WOZ-waarde door te belasten in de huur. Sinds 2006 is dit verboden en zijn de kosten dus voor de verhuurder.
Wil je meer weten over hoe het zit met de WOZ-waarde van jouw woning? Neem dan contact op met je eigen gemeente!
