Het is nooit leuk wanneer je een huurder in je woonruimte hebt zitten waar het niet lekker mee loopt. Hij of zij zorgt voor bijvoorbeeld veel overlast, heeft een huurachterstand of vernielt je eigendom. Welke rechten heeft een huurder en wat je kan doen om het contract te beëindigen als de samenwerking echt niet meer loopt? We bespreken het in deze blog!
Welke rechten heeft een huurder?
Ook al blijkt je huurder lastig te zijn, hij of zij heeft nog steeds rechten en plichten. Dit is belangrijk om te weten voor jou als woningeigenaar.
De 2 plichten waar een huurder zich aan moet houden zijn:
- Het op tijd betalen van de huur. Dit staat beschreven in het huurcontract en is door beide partijen ondertekend. Hier kan de huurder dus niet onderuit komen.
- Zich gedragen als een ‘goede huurder’. Dit houdt in dat er geen achterstallig onderhoud mag plaatsvinden en hij of zij geen overlast mag veroorzaken.
Naast plichten zijn er natuurlijk ook rechten die de huurder goed beschermen. Dit zijn onder andere:
1. Huurbescherming
Het belangrijkste recht van een huurder is de huurbescherming. Dit recht houdt in dat het huurcontract niet zonder geldige redenen opgezegd kan worden. Er is hierin wel een onderscheid tussen een vast contract en een tijdelijk contract.
Wanneer de huurder een tijdelijk contract heeft mag de woningeigenaar dus niet zomaar de huur opzeggen. De huurperiode stopt namelijk na de afgesproken datum. De verhuurder moet hierbij wel schriftelijk en minimaal 1 maand van tevoren laten weten dat de huur stopt.
Wanneer de verhuurder dit niet doet wordt het tijdelijke contract automatisch overgezet naar een contract voor onbepaalde tijd. Bij een contract voor onbepaalde tijd, heeft de huurder volledige huurbescherming.
2. Huurprijsbescherming
De huurder heeft recht op huurprijsbescherming in het geval hij/zij woonachtig is in of op:
- een sociale huurwoning;
- een kamer;
- een woonwagen of;
- een woonwagenstandplaats.
Voor de huurprijsbescherming maakt het niet uit welk soort contract dit is.
De huurprijs kan altijd gecontroleerd worden bij de Huurcommissie. Zij voeren dan onderzoek uit naar de huurprijs. Hierbij is de prijs die betaald wordt aan het begin van de huurperiode van belang.
3. Woonplezier
De huurder heeft uiteraard ook recht op woonplezier. Dit betekend dat de woningeigenaar niet het recht heeft om zonder reden of aankondiging de woning te betreden. En daarbij de ruimte woonbaar maakt.
4. Huurtoeslag
Wanneer de huurder voldoet aan alle voorwaarden, heeft hij/zij recht op huurtoeslag. Het inkomen en de huur mogen hierbij niet te hoog zijn. Bekijk de website van de belastingdienst voor meer informatie over de huurtoeslag.
Wat doe als je huurder een huurachterstand heeft?
Het meest voorkomende probleem is dat de huur niet betaald wordt. Om dit probleem op voorhand te kunnen voorkomen, is goed onderzoek doen van groot belang. Dit kan door het vragen naar een verhuurdersverklaring, werkgeversverklaring en/of loonstrookje. Het is raadzaam om de werkgeversverklaring te controleren bij het aangegeven bedrijf.
Welke stappen moet je volgen?
Wanneer de huur niet of niet op tijd betaald wordt, moet de verhuurder eerst in gesprek gaan met de huurder. Voer hierbij als verhuurder een open gesprek en vraag wat de reden is. Misschien is het probleem heel simpel en kun je afspraken maken.
Wanneer de huurder andere reden heeft, die niet acceptabel zijn, kan je verwijzen naar het huurcontract. Hierbij kunnen de plichten en de gevolgen voor de huurder worden benoemd.
Mocht de huurder geen gehoor geven aan het persoonlijke open gesprek dan moet de woningeigenaar via een aangetekende brief een ingebrekestelling voorleggen. Hierbij moet een redelijk termijn worden bepaald wanneer aan deze huurachterstand moet worden voldoen.
De laatste stap is om naar de rechter te gaan. De verhuurder kan via een bemiddelingsprocedure of een gerechtelijke procedure vragen of er een ontbinding van het huurcontract kan komen en toestemming voor het uitzetting van de huurder. Dit wordt via een dagvaardingsprocedure gedaan. Zo een procedure kan veel tijd en geld kosten.
Wanneer mag je een huurder uitzetten?
De verhuurder mag wettelijk gezien om de onderstaande vijf redenen de huurder uitzetten:
- Zoals al eerder benoemd, is het een plicht om een ‘goede huurder’ te zijn. Dat houdt in dat er geen achterstallig onderhoud mag plaatsvinden en dat de huurder geen overlast mag veroorzaken. Daarnaast moet de huurder natuurlijk de huur betalen, zoals in het huurcontract is opgenomen.
- Als de verhuurder de woonruimte dringend voor eigen gebruik nodig heeft. In overleg met de rechter zou dan het contract vervroegd kunnen beëindigen.
Het verkopen van de woning valt hier niet onder, koop breekt geen huur. Wat wel onder dringend gebruikt wordt verstaan is: Als de woonruimte gesloopt of noodzakelijk gerenoveerd moet worden
- Bij een huurovereenkomst met diplomatenclausule. Dit kan door de verhuurder worden opgenomen in het contract bij speciale gevallen. Als hij of zij bijvoorbeeld voor een bepaalde tijd ergens ander moet wonen, maar na die periode weer in zijn eigen woning wilt wonen. In die tijd kan de eigenaar de woning tijdelijk verhuren, er moet dan wel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd opgesteld zijn.
- Wanneer de gemeente een ander bestemmingsplan heeft voor de woonruimte. Om die reden kan de verhuurder naar de rechter stappen met de vraag om de huur te ontbinden. De rechter kan hierbij wel een bedrag vaststellen die de verhuurder verplicht is om aan de huurder te betalen voor de verhuiskosten.
- Wanneer de woningeigenaar een redelijk voorstel voorlegt om het huurcontract te veranderen of het sluiten van een nieuw contract aan de huurder en deze hier niet mee akkoord gaat. Onder een redelijk voorstel wordt verstaan:
- Woningverbeteringen, met waar nodig de passende huurverhoging
- Het schriftelijk maken van afspraken die mondeling zijn gemaakt
- Verandering in het incasseren van de huur
- Wanneer bijvoorbeeld energie of water anders betaald moeten worden
- Recht van overpad
- Corrigeren van gedateerde afspraken
Tot slot
Zit jij in een van de bovengenoemde situaties? Dan is het raadzaam om hier verder onderzoek naar te doen. Een vervelende huurder is nooit leuk, maar vergeet niet dat beide partijen rechten en plichten hebben. Wil je hier graag meer informatie over? Neem contact met ons op!
