De woningmarkt is een booming onderwerp anno 2021. De markt is in tijden niet zo goed geweest als nu. Verschillende kopers zoals starters, kleine beleggers en grote investeerders zijn op zoek naar het pareltje tussen de huizen om te verhuren.
Is het verstandig om in deze tijd een woning te kopen om te gebruiken voor de verhuur? Hoeveel rendement valt hiermee te behalen en waar moet ik allemaal op letten als ik wil investeren in vastgoed? Al deze vragen worden in dit blog beantwoord!
Woning kopen om te verhuren
Het is je vast niet ontgaan, de ontwikkelingen in de woningmarkt is markant te noemen. Er is ontzettend veel vraag, maar te weinig aanbod. Dit zorgt ervoor dat woningen voor meer verkocht worden dan dat ze eigenlijk waard zijn. Er heerst dus een ‘woningnood’. De woningnood ontstaat door de onderstaande vier problemen:
- Te weinig nieuwbouw huizen
- Daling in nieuwe bouwlocaties
- Ouderen blijven langer zelfstandig wonen
- Krimping in huishoudens
Lees hierover meer in onze blog huizenmarkt in 2021.
Verhuur hypotheek
Voordat je een woning kan gaan verhuren moet er natuurlijk eerst een woning worden gekocht. Het kopen van een woning kan gedaan worden aan de hand van een verhuur hypotheek. Doordat je rendement uit je woning haalt, is een verhuur hypotheek altijd duurder dan de reguliere hypotheek die je hebt op je eigen huis.
Met een verhuur hypotheek kan je tot 90% van de waarde van de woning die je hebt gekocht voor de verhuur lenen. Dit percentage is wel afhankelijk van de bank die je kiest. Dit houdt in dat je zelf ook geld moet inleggen om de woning te kopen.
De voordelen van een verhuurhypotheek zijn:
- Het maakt het investeren in onroerend goed mogelijk
- Het maakt rendement halen uit je eigen (spaar) geld mogelijk
- En het maakt het mogelijk om zelf pensioen op te bouwen
Uit onderzoek is gebleken dat 80% van de beleggers in de particuliere sector één of twee vastgoed objecten in bezit hebben die gebruikt worden voor de verhuur. Deze beleggers zijn mensen zoals jij en ik. Daarnaast zijn er natuurlijk ook nog de grote vastgoed beleggers. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het investeren in vastgoed erg populair is onder verschillende doelgroepen. Dit komt omdat een stuk grond en stenen een waardevaste investering is, wat in de loop van de tijd vaak gaat stijgen.
Hoeveel rendement bij het verhuren van een pand?
Voordat er dieper op rendement wordt ingegaan, is het handig om de volgende vraag te beantwoorden: Wat is rendement?
Met rendement wordt de opbrengst of winst bedoeld van een door iemand gedane investering. Wanneer iemand rendement heeft gemaakt, wil het eigenlijk zeggen dat de opbrengst of winst groter is geweest dan de kosten die zijn gemaakt. Rendement wordt uitgedrukt als percentage.
Het is vanzelfsprekend dat er kosten gemaakt worden om het pand te kopen en dat er kosten zijn verbonden om het pand te beheren. Maar welke baten zitten er aan verbonden? De baten zijn te splitsen in twee categorieën:
- De huurinkomsten
- De waarde van het huis
Allereerst de huurinkomsten, dit zal de grootste opbrengst zijn van het verhuren van een woning. De huurprijs bepaalt de hoogte van het rendement. Hoeveel huur je kan vragen verschilt of je woning een sociale huurwoning is of een woning in de vrije sector.
Wanneer de woning in de vrije sector staat, kan je zelf bepalen hoeveel huur je wil ontvangen, dit bepaalt hoe hoog je rendement is.
Daarnaast speelt de waarde van het huis een belangrijke rol. Je kan zelf bepalen wat je met de waarde wil doen. Het is mogelijk om met het geld je hypotheek af te lossen. Dit heeft een positief effect op je rendement. Wanneer je hypotheek is afgelost valt er een grote kostenpost weg. Daarnaast wordt door de jaren heen vastgoed alleen maar meer waard.
Hoe kan je zelf het rendement berekenen?
Het rendement kan je berekenen door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs keer 100. Houdt bij deze berekening wel rekening met het feit dat er nog onderhoudskosten en vermogensrendementsheffing bij komen.
Een voorbeeld:
Aankoopprijs: €425.000 Huurprijs: €1.700
Netto rendement: (1.700*12)/€425.000*100=4,8%
Waar moet je op letten?
Wanneer de financiering rond is kan het verhuurproces van start gaan. Het is belangrijk om met de volgende punten ook rekening te houden.
- Belastingen: ook over je huurhuis moet je WOZ en OZW belasting betalen. Lees hierover meer in onze blog wat moet je weten over de WOZ waarde van je huis en belasting over onroerend goed. Daarnaast wordt een tweede woning gezien als fiscus en wordt daarom onder box 3 geschaald. Dat betekent dat je er vermogensrendementsbelasting over moet betalen.
- Kosten voor groot onderhoud: klein onderhoud is voor de verantwoordelijkheid van de huurder. Groot onderhoud is voor de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit kan aardig in de kosten oplopen. Het is raadzaam om hier een potje voor achter de hand te houden.
- Regels: het verhuren van een woning gaat niet zomaar. Er zit een verschil in regels of je een woning hebt die je compleet verhuurd of dat een woning hebt voor kamerverhuur.
- Risico’s: Het is belangrijk om je bewust te zijn van de risico’s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed. Lees hiervoor onze blog beleggen voor beginners.
Wanneer is een goed moment om te beginnen met beleggen?
We weten dat het nu de tijd is om huizen te verkopen, maar is er een goed moment voor beleggers om dit te doen? Wanneer je het vermogen hebt om te beleggen, is gebleken dat het beleggen in vastgoed is op lange termijn altijd een goede investering is.
Echter is het voor beginnende beleggers niet de juiste tijd om te starten. Het is namelijk opgevallen dat in 2021 de banken de daling hebben vernomen in het aankoop van woningen om te verhuren. Dit komt door de volgende punten:
- Er is een forse stijging geweest betreft de overdrachtsbelasting voor beleggers. Wat eerder 2% was, is dit jaar gestegen naar 8%.
- Door Covid-19 heeft er een daling plaatsgevonden van toerisme, expats en internationale studenten. Dit zorgt voor een risico om te investeren in de woningverhuur.
Je ziet dat beginnende beleggers dit risico nog niet willen nemen en er daarom ervoor kiezen om nog even geen woning te kopen voor de verhuur, dit betekent dat de concurrentie in de branche afneemt. Hierdoor is er meer ruimte voor grote partijen die wel het vermogen hebben en de risico’s kunnen dragen om te investeren in woning voor de verhuur.
