Denk je eraan om een pand te kopen om vervolgens te verhuren of wil je een huidig pand klaar maken voor de verhuur? In dit blog vertellen wij alles rondom het verhuurbaar maken van een pand en tips die jou hierbij kunnen helpen.
Pand verhuren
In de volksmond wordt er vaak gesproken over een beleggingspand. Dit betekend een onroerend goed dat gekocht wordt door een vastgoedbelegger met het voornemen om op het pand positief rendement te maken.
Als beginnende vastgoedeigenaar, die een pand wil kopen om te verhuren, is het belangrijk om jezelf te volgende twee vragen te stellen:
- Hoeveel geld heb ik nodig om een pand te kunnen kopen?
- Hoeveel geld kan ik lenen bij de bank?
In dit blog gaan we er vanuit dat het pand al is gekocht.
Als je de keuze hebt gemaakt om je pand te gaan verhuren, is het van belang om eerst toestemming bij de bank aan te vragen. Wanneer je dit niet doet kan de bank eisen dat je onmiddellijk de gehele hypotheek moet afbetalen.
Naast de bank moet ook de verzekeraar op de hoogte zijn van je verhuur plannen. Niet elke verzekering laat dit namelijk toe.
Regels voor de huisbaas
Er zijn een aantal regels waar je als huisbaas aan moet voldoen. In sommige gemeentes is het verplicht om een vergunning te hebben waarmee je jouw pand mag verhuren. Wanneer je wilt starten met kamerverhuur, heb je een omzettingsvergunning nodig. Met deze vergunning is het mogelijk om af te wijken van het bestemmingsplan van het pand, hier zitten natuurlijk wel kosten aan verbonden. Voor elke gemeente kan dit anders zijn, het is raadzaam dat je goed uitzoekt welke regels er zijn in de gemeente waar je pand staat.
Er zijn ook andere regels voor het verhuren van een appartement. Het is mogelijk dat je eerst toestemming moet vragen aan de VVE, wat staat voor Vereniging van Eigenaren. De verdere afspraken hierover staan beschreven in het splitsingsreglement.
Nu bestaat er ook nog zoiets als een huisvestingsvergunning. Zo mag je bijvoorbeeld in bepaalde straten van Rotterdam alleen daar wonen met een HVV, huisvestingsvergunning. De gemeente onderzoekt dan eerst of de kandidaat in het verleden heeft gezorgd voor overlast of criminele activiteiten heeft verricht. Deze regel is vastgelegd in de Rotterdamwet.
8 tips om je pand ‘’verhuur klaar’’ te maken
Nadat alle zaken zijn geregeld en goedgekeurd, is het tijd om je pand verhuurbaar te maken. In deze alinea geven wij jou een aantal tips:
- Het klinkt logisch, maar niets is minder waar. Zorg ervoor dat het pand in goede staat is. Let hierbij op de kozijnen, deuren, dak, CV, keukenkastjes, gordijnrails enz. Wanneer ook de details van het pand in orde zijn, kan dit een hoop gezeur schelen wanneer de huurder de woning betrekken.
- Ervaring leert hoe netter de woning, hoe netter de huurder. Dit betekent dat wanneer het saus- en schilderwerk in orde zijn, de woning door de huurder ook goed wordt onderhouden.
- Wanneer je het pand gestoffeerd of gemeubileerd wil opleveren, kies dan neutrale spullen en kleuren. Op deze manier kunnen meer mensen zich ermee identificeren.
- Wanneer er een buitenruimte is, zorg er dan voor dat dit makkelijk te onderhouden is. Dit verschilt natuurlijk per woning. Wanneer er wel een grote buitenruimte is zorg dan eventueel voor een hovenier. Achterstallig onderhoud van een buitenruimte kan veel geld kosten.
- Zorg voor het maximaal haalbare punten. In Nederland kennen we het woningwaarderingsstelsel, hoe meer punten de woning behaald hoe hoger de huurprijs kan zijn. Verdiep je hier dus goed in.
- De sleuteloverdracht, het is aan te raden om een verzorgd sleutelplan te geven aan de huurders. Geef twee setjes sleutels mee. Houdt er rekening mee dat jezelf ook nog een setje in bezit moet hebben.
Naast tips over het pand zijn er ook nog tips om de perfecte huurder te vinden: - Check de achtergrond van de kandidaat. Wanneer een potentiële huurder hebt gevonden is het raadzaam om een check te doen. Vraag naar:
- De originele legitimatie
- Loonstroken
- Werkgeversverklaring
- Verhuurdersverklaring
Een verhuurmakelaar kan je hier goed in ondersteunen. Zij kunnen meestal ook het gehele proces verzorgen.
- Wanneer je een goede huurder hebt gevonden is het belangrijk om een professioneel huurcontract op te stellen. Een verhuurmakelaar kan je hier goed in ondersteunen.
Kosten waar je rekening mee moet houden
Er zijn een hoop kosten waar je rekening mee moet houden bij het verhuren van een pand.
Belastingen
De belastingdienst ziet een tweede pand als eigen vermogen en wordt daarom onder box 3 geschaald. Dit houdt in dat je er vermogensrendementsbelasting over moet betalen.
Daartegenover zijn de huurinkomsten wel onbelast. Naast de vermogensrendementsbelasting ben je ook verplicht om onroerende zaak belasting en waardering onroerende zaak belasting te betalen. Voor meer informatie lees onze blog: Belasting over onroerend goed.
Beheer
Wanneer je een pand wil verhuren kan je besluiten om het beheer eerst zelf te gaan doen. Qaasaa kan je ondersteunen om het beheer op een overzichtelijke en goedkope manier in goede banen te laten lijden.
Daarnaast kan je er voor kiezen om het beheer uit te besteden aan een verhuurmakelaar. Hierin heb je nog onderscheid tussen financieel beheer en technisch beheer. Voor meer informatie over het beheer zelf doen of uitbesteden lees dan de blog: beheer zelf doen of uitbesteden.
Verzekeringen
Naast de hypotheek en het beheer zijn er ook nog verschillende verzekeringen waar je rekening mee moet houden.
Opstalverzekering
Als verhuurder draai je op voor de kosten voor een opstalverzekering. Een opstalverzekering dekt schade door storm, brand, inbraak en waterschade. De verzekering dekt schade aan de woning en alles wat aan de woning vast zit.
Verhuur wordt door de verzekeraars als zwaarder risico gezien dan als je zelf in de woning gaat wonen. Daarom gelden er ook net wat andere regels dan bij het verzekeren van je eigen woning. Houdt de verzekeraar goed op de hoogte wanneer veranderingen plaatsvinden in de verhuurde woning.
Aansprakelijkheidsverzekering
Het is mogelijk dat de dakpannen van je woning eraf waaien en schade veroorzaken aan een ander. Daarom is het raadzaam om een zakelijke aansprakelijkheidsverzekering verhuur onroerend goed af te sluiten.
Het is raadzaam om nog verder onderzoek te doen naar de verschillende belastingen en verzekering die voor jouw pand van toepassing zijn.
Heb je vragen of wil je hier graag meer over weten? Neem contact met ons op! Wij helpen je graag verder.
