Verhuurdersheffing, je hebt het woord vast wel eens voorbij horen komen, maar wat het precies inhoudt weet je eigenlijk niet. Alles wat je hierover moet weten wordt in dit blog besproken.
Hoe werkt de verhuurdersheffing?
Om te beginnen met de definitie; verhuurdersheffing is de heffing die je moet betalen als je meer dan 50 huurwoningen in je portefeuille hebt zitten, waarvan de huur niet hoger is dan de liberalisatiegrens. Lees onze blog: geliberaliseerde huurprijs.
Hier moet je aangifte voor doen waarover je dus verhuurderheffing moet betalen. De hoogte van de heffing wordt bepaald aan de hand van de WOZ waarde van je huurwoningen. De belastingdienst is de uitvoerder van dit proces.
Deze belasting is in 2013 ingevoerd en is onderbouwd met twee redenen:
1. In de toelichting op de wet verhuurderheffing stond dat het voornamelijk bedoeld was om nieuwe inkomsten te genereren. Het ‘potje’ was na de kredietcrisis en de eurocrisis, wat duurde van 2007 tot eind 2011, redelijk op zijn eind. Door de nieuwe wet is het ‘potje’ weer aangevuld.
2. De redenen zijn:
- Vastgoedbeleggers stonden niet goed op de kaart. In het nieuws kwamen er vaak slechte verhalen voorbij. De overheid vond daarom dat zij fiscaal wat konden inleveren.
- In die tijd had Nederland erg veel sociale huur. Door de wet hoopte ze dat het particulier huren en het kopen aantrekkelijker zou worden voor mensen.
De verhuurdersheffing wordt door woningcorporaties of verhuurders meestal doorberekend aan de huurder van de woning.
En niet zonder succes! De wet heeft de staatskas inmiddels al meer dan 11 miljoen opgeleverd.
Woningcorporaties
Woningcorporaties zijn altijd al tegen de wet geweest, maar zij zijn niet meer alleen. Steeds meer wetenschappers en parlementariërs zijn ook geen fan meer. De woningmarkt is in vergelijking met 2013 erg veranderd. Zo zijn er nu te weinig sociale huurwoningen en worden er te weinig nieuwbouwprojecten gestart.
Doordat woningcorporaties veel heffing moeten betalen, zorg moeten dragen om de woningen te verduurzamen en onderhouden, blijft er geen geld over om te investeren in nieuwe projecten. Er wordt nu zelfs gevreesd dat woningcorporaties failliet zullen gaan als de verhuurderheffing nog lang blijft bestaan.
Toch wordt de verhuurdersheffing niet afgeschaft, omdat de VVD denkt dat het afschaffen de problemen om de woningmarkt niet zullen oplossen.
Hoe bereken je de verhuurdersheffing?
Het is mogelijk om zelf de verhuurderheffing te berekenen. Gebruik voor deze berekening de WOZ-waarde van de woning, lees meer over de WOZ -waarde in onze blog: wat moet je weten over de woz waarde van je huis?
Wanneer je WOZ waarde hoger is dan €315.000 dan wordt deze gewaardeerd op €315.000. Wanneer het bedrag lager is, wordt de WOZ waarde aangehouden.
Daarna wordt van de totale waarde van al je woningen, 50 keer de gemiddelde waarde afgetrokken. Over het bedrag wat hieruit overblijft wordt een percentage berekend. Dit percentage verandert elk jaar.
Voorbeeld berekening
Aangezien het best een lastige uitleg is, zal dit worden verduidelijkt met een voorbeeld:
Jij bent vastgoedbeheerder en op 1 januari bezit jij 70 sociale huurwoningen. De helft van deze woningen hebben een WOZ waarde wat hoger uitvalt dan de bovengenoemde €315.000. De andere 35 woningen hebben een WOZ waarde van €170.000. De berekening gaat als volgt:
- 35 woningen*€315.000= €11.025.000
- 35 woningen*€170.000= €5.950.000
- €11.025.000 + €5.950.000= €16.975.000 aan totale WOZ-waarde voor de verhuurdersheffing
- €16.975.000/ 70 woningen= €242.500 gemiddelde waarde
- €242.500*50=€12.125.000 gemiddelde waarde
- €16.975.000- €12.125.000= €4.850.000 blijft er over
- Over het overgebleven bedrag betaal je een percentage. Dit percentage wordt elk jaar vastgesteld door de overheid. In 2021 staat dit percentage op 0,526%.
- €4.850.000/100*0,526%= €25.511 aan verhuurderheffing
Hier zijn uiteraard ook programma’s voor die het automatisch voor je berekenen.
Als we kijken naar het jaarlijkse percentage, is het vergeleken met 2020 (0,562%) gedaald naar 0,526% in 2021. Als we kijken naar de toekomst zal het percentage in 2022 verder gaan dalen naar 0,485%.
Per 1 januari 2022 zal er een wetswijziging plaatsvinden betreft de verhuurderheffing. Het is dan ook mogelijk dat het percentage verhuurderheffing maandelijks kan wijzigen.
Hoe kun je aangifte doen?
Als verhuurder moet je zelf aangifte doen. Je krijgt vanuit de belastingdienst hier een uitnodiging voor. Op uiterlijk 30 september van het jaar moet de aangifte zijn gedaan en ook betaald. Wanneer je een correctie maakt na 30 september wordt dit door de belasting afgehandeld als een bezwaar.
Wanneer je een uitnodiging hebt ontvangen, maar je hebt minder dan 50 sociale huurwoningen, doe je toch aangifte. In deze aangifte geef je dan aan dat je minder dan 50 woningen in je portefeuille hebt zitten.
Het is ook mogelijk dat je meer dan 50 panden in bezit hebt, maar dat je geen uitnodiging hebt ontvangen. Meld dit dan vooral aan de belastingdienst om later hoge kosten te voorkomen.
Wanneer je het niet eens bent met de betaling van de aangifte, is het mogelijk om bezwaar te maken. Je kan op de volgende manier bezwaar indienen:
- Binnen zes weken na de betaling van het op jouw aangifte verschuldigde bedrag of voor de datum die op de naheffingsaanslag of de beschikking staat.
- Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend.
Daarnaast is het mogelijk om uitstel van betaling aan te vragen. Wanneer je hier gebruik van wil maken geef in de brief dan aan met welk bedrag je het niet eens bent en welk bedrag je volgens je eigen berekening zou moeten betalen.
Voor het verschil tussen de belastingdienst en je eigen berekening kan je dat uitstel aanvragen. Het bedrag wat hierbij overeenkomt moet je wel voor 30 september betalen. Wanneer je dit bedrag niet op tijd betaald, is er geen uitstel van betaling mogelijk.
Samenvatting
Wanneer je meer dan 50 sociale huurpanden in je bezit hebt moet je hierover dus belasting betalen. Dit wordt verhuurderheffing genoemd. De inkomsten van de verhuurdersverheffing heeft de staatskas al rijkelijk gevuld. Woningcorporaties hebben het er zwaar mee. Sommigen zeggen zelfs dat als de verhuurdersheffing langer blijft bestaan, dat woningcorporaties failliet gaan.
Het is mogelijk om zelf je verhuurderheffing te berekenen aan de hand van de WOZ-waarde van de woning. De belastingdienst heeft een programma die het te betalen bedrag voor je uitrekent.
Tot slot kun je bezwaar maken op dit bedrag. Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend en hier moet in staan vermeld waarom je het niet met het betalen bedrag een bent en wat jij denkt dat wel klopt.
