Dat de huizenmarkt erg krap is, is voor niemand iets nieuws. Er moet steeds meer geld worden neergelegd om een huis te kopen, maar wat voor effect heeft dat op de huurprijs? Wat kunnen we verwachten in 2022 en in de toekomst. Deze vragen worden beantwoord in dit blog.
De huurprijzen in 2021
Vorig jaar is er veel gebeurd op de huurmarkt, maar wat is er allemaal gebeurd betreffende de huurprijzen 2021. Er zijn een aantal uitzonderingen geweest betreffende de huurverhoging van sociale huurwoningen. Vanaf 1 juli 2021 tot 30 juni 2022 mocht er namelijk geen huurverhoging plaatsvinden van de kale huur. Wel mocht er een prijsstijging doorgezet worden op de servicekosten. Deze uitzondering was ook van toepassing voor een kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats.
In 2021 is er ook een nieuwe regel gekomen betreffende de huurprijsverhoging in de vrije sector. Deze regel gaat over het maximum percentage aan huurprijsverhoging, dit is vastgesteld op 1% plus de inflatie. Deze regel geldt tot 1 mei 2024.
Deze wetten zijn aangenomen om wonen betaalbaar te houden voor grote groepen huurders. Lees meer over deze uitzonderingen in onze blog: ‘ De huurverhoging in 2021, wat is er veranderd’.
Wat in 2021 ook extra aan het licht kwam, was het overbieden op een huurhuis. Overbieden op een huurhuis gebeurt veel vaker en langer dan dat er bekend is. Maar er zijn ook sites ontworpen om op een huurwoning te kunnen bieden. Via het verhuurplatform kunnen verhuurders een woonruimte aanbieden. Hierbij moeten zij een ondergrens aangeven. Woningzoekenden kunnen via het platform bieden op een huurhuis. Het overbieden gaat in stappen van €25. Hierbij zit er geen maximum aan het overbieden verbonden, het kan daarom lang doorgaan. Het werkt onder het principe ‘wat een gek ervoor geeft’. Het resultaat hiervan is dat de huurprijzen nog hoger worden dan dat ze al zijn. Lees meer over het overbieden op een huurhuis in onze blog: ‘overbieden op een huurhuis, wat moet je weten?’.
.
De huurprijzen in 2022
Er is een terugblik is geweest op 2021, nu is het tijd om te kijken naar de huurverhogingen 2022. Zoals hierboven benoemt mocht er vanaf 1 juli 2021 tot 30 juni 2022 geen huurverhoging plaatsvinden van de kale huur van sociale huurwoningen. Vanaf 1 juli 2022 mag er wel weer een huurverhoging plaatsvinden. De meeste huurders kunnen vanaf die datum een huurverhoging krijgen tot een maximum van 2,3%. Hieraan zitten de volgende regels verbonden:
- wanneer de kale huur €300 of meer per maand is mag er maximaal een huurverhoging van 2,3% plaatsvinden.
- wanneer de kale huur lager is dan €300 per maand mag er maximaal €25 op de kale huur komen. Deze €25 is hoger dan de 2,3%, door deze regel kunnen verhuurders lage huren sneller verhogen. Hiermee kunnen zij een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning.
Deze regels zijn niet inkomensafhankelijk en gelden alleen voor sociale huurwoningen.
Ook vindt er een huurverhoging in de vrije sector plaats. In 2022 mag er maximale stijging zijn van 3,3%. Deze afspraken moeten dan wel zijn vastgelegd in het huurcontract. Mocht er in het contract staan dat de huurverhoging lager dan 3,3% is dan is het percentage beschreven in het huurcontract rechtsgeldig. Mocht er in het huurcontract een percentage staan wat hoger is dan de 3,3% dan geldt het maximum van 3,3%.
Dit jaar mag er ook een verhoging plaatsvinden van de servicekosten. De verhuurder is verplicht om elk jaar voor 1 juli een overzicht te geven van de gemaakte kosten in het vorige kalenderjaar. Mocht er een verhoging plaatsvinden van de servicekosten dan moet de verhuurder kunnen aantonen waarom dat zo is.
Aangezien alles steeds duurder wordt en de (kale) huurprijzen weer mogen stijgen wil de overheid het iets vergemakkelijken voor middeninkomens. Vanaf 2022 wordt de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens voor sociale huurwoningen verhoogt naar €44.196 per jaar. Voor wie alleen woont, blijft die op €40.024.
Huurprijzen in de toekomst
De verwachting is dat de huizenprijzen ook dit jaar alleen maar zullen stijgen. Dit komt natuurlijk door het grote woningtekort en de lage hypotheekrente. Maar de arbeidskrapte heeft ook een grote invloed op de vastgoedmarkt. Doordat er een krapte heerst op de arbeidsmarkt stijgen de lonen van medewerkers en dit heeft invloed op de prijzen waarvoor huizen van een eigenaar wisselen.
Naast de arbeidsmarkt en de stijgingen is er nog een groot probleem, de doorstroom van woningen. Dit komt doordat ouderen vaak in hun eigen woning blijven wonen, omdat ze geen alternatief hebben.
Rutte IV heeft veel plannen voor de woningmarkt. Om de woningcrisis aan te pakken heeft dit kabinet een beleid geschreven voor de huurwoningmarkt, koopwoningmarkt en nieuwbouw. Lees alles over deze plannen in onze blog: ‘dit wil het nieuwe kabinet veranderen aan de woningmarkt’. Wel is de verwachting dat deze plannen kleine invloed hebben op de prijsstijging. Momenteel kampen we namelijk met een stijging van de grond-, materiaal- en arbeidskosten.
Om wat aan de moeilijkheden voor de woningcrisis te doen mag er sinds 1 januari 2022 een zelfbewoningsplicht worden ingevoerd in gemeenten. Dit houd in dat je verplicht bent om zelf in je nieuw gekochte woning te wonen. Deze regel is bedacht om nieuwe kopers een kans te geven tegen vastgoedbeleggers. Je kan hiermee dus een nieuw gekocht huis niet verhuren.
Voor vastgoedbeleggers is deze regel wat vervelend. Gemeenten kunnen naast de zelfbewoningsplicht ook een antispeculatiebeding invoeren. Dit houd in dat huizen voor een bepaalde tijd niet mogen worden doorverkocht. Houd hierbij rekening met twee jaar. Vastgoedbeleggers kunnen huizen die onder deze twee regelingen vallen dus niet onderverhuren en ook tijdelijk niet doorverkopen. Lees alles over de zelfbewoningsplicht in onze blog: ‘alles wat je moet weten over de zelfbewoningsplicht’.
Samenvatting
In 2021 hebben er veel ontwikkelingen plaatsgevonden voor de huurprijzen. Zo is er tot 30 juni 2022 een regel dat er geen huurverhoging mag plaatsvinden van de kale huur van sociale huurwoningen. Ook is er toen een regel voor de vrije huursector gekomen. Daarnaast is het overbieden op huurhuizen ook bekend geworden in 2021.
Dit jaar kunnen we nog meer prijsstijgingen verwachten van zowel huurwoningen als koopwoningen. Wel is het sinds dit jaar mogelijk voor gemeenten om zelfbewoningsplicht in te stellen, zodat nieuwkomers meer kans maken op de woningmarkt.
Zoals de woningmarkt er momenteel voor staat kunnen we in de toekomst alleen nog maar meer prijsstijgingen verwachten.
